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专家:房价只涨不跌,楼市疯狂可能再次启动!江阴人作为刚需作何打算!

2019-04-12 14:12:51 来源:房天下 作者:好房007编辑 点击 评论

发改委全面放开落户消息一出,地产圈便引发巨震,面对网络上步伐一致的“吹嘘看涨”之势,有网友发来私信质问:为什么稍有风吹草动一些专家学者就开始看多,中介开发商之流更是满屏刷着“再不买就涨价”的贩卖焦虑低俗营销?不是“房住不炒”吗,不是拯救刚需吗,为何又倒行逆施,啪啪打脸?

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隔着屏幕都能感觉到这位网友的义愤填膺,慷慨正义。讲真,这些都只是既得利益者惯用的伎俩,我们真的没必要太放在心上。他们本来就是商家,或是一群依赖房地产而活的商业模式,不鼓吹房价上涨,不制造恐慌,如何实现卖房、成交、拿站台费的目的呢?

关于楼市未来的发展趋势,我已经说过很多遍了:楼市大局已定,“房住不炒”已经是基本国策,未来很长一段时间重点城市调控都仍然会保持高压姿态,只要调控不松,房价就不会有太大变化。刚需真的没有必要太担心房价大涨,16年那种井喷上涨的局面不可能再次发生,百姓不答应,国家也不会允许的。

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我早两年前就已经说过,房地产脱离了正常的发展轨道,正在滑向深渊,如不及时扳正纠偏后果很严峻。因为房地产牵扯的行业众多,中国的房价问题已经不是单纯的房地产问题了,他已经演变成与全民相关的社会问题,而近年来高杠杆炒房,大量的资金从实体经济向房地产转移,也已经变成了威胁整个金融体系安危的“隐形炸弹”了。这些现象我们寻常人看得到,国家也心知肚明,也清楚该如何治理,只是房地产树大枝繁叶茂,牵扯的行业众多,不可能一封圣旨一封诏书就把问题全解决掉的。

作为刚需我和所有人一样反对高房价,厌恶投机炒作,对开发商的一些鸡鸣狗盗低俗营销伎俩嗤之以鼻,但是我们也要正视现实——即便国家要寻求新的经济支撑,努力想摆脱对房地产的依赖,但房地产之于中国经济的拉动作用仍然至关重要;地方卖地筹钱发展城市的模式虽然走不长久,但是眼下这种模式还无可替代。调控的初衷其实并不是降房价,而是平抑炒作稳定房地产大局,保护刚需更不是通过降房价来实现每个人的买房梦,而是多渠道发展多主体供应用不同的方式解决其居住需求。

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理解了这些再看市场上发生的一切,再看房价走势,可能很多人就能坦然接受了。

刚需不得不面对的事实:一二线要被重新激活,房价回升是大势所趋,但与此同时刚需买房的最好时机也来了。 

政策面和市场行为都表现出了利好。首先,中央一改往年的“房住不炒”总体调控为“因城施策”、“一城一策”。为什么说是对一二线影响最大,因为这里才是调控的重灾区,三四线多数调控都已荒废。调控的风向没有变,但是留给城市间自我调节的活动范围更大了,所以今年伊始我们看到调控过于严厉的城市在政策上进行了适度的松绑,包括了取消限售、限价、摇号等。其次,发改委要求超大特大城市全面放开放宽落户,对一二线城市构成利好,因为放开落户本质上是城市抢人才,楼市抢房票,2018年城镇人口比上年末增加1790万人,不言自明,这其中绝大多数都落户在了一二线城市。

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一二线市场近期的回暖表现在两个方面:一个是成交量急速升温,典型代表是深圳,3月份,深圳新房住宅的成交套数环比上涨141%;另一个是土拍市场火爆,3月21日以来,全国住宅地块合计成交55宗,其中,溢价率超过40%的有19宗,超过100%的有5宗。杭州、无锡、南京、合肥、温州等均再次创造了“地王”。

既然政策面和市场真实表现都对一二线构成利好,那么我想紧接着房价迎来回升也是必然,尤其是在发改委放开落户的一声令下,未来会有更多的城市加入抢人。

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经济学家易宪容近日也表示,“稳房价、稳地价、稳预期”三稳实际上是让房地产市场的价格只涨不跌。如果房地产市场出现价格下跌的迹象,各地都会出来托市,防止下跌。这就给投机炒作创造了条件,无风险套利预期形成,国内一些城市的房地产市场疯狂又可能再次启动。他这里所提的其实就是一二线城市。

今明两年政策虽然是“托而不举”,但对于大部分一二线城市来说,房价趋于稳定就是刚需买房的最好时机。这些地区房价涨上去容易,跌下来太难。毕竟需求支撑在那里,人口、产业等基础比较牢固,尤其是一线+强二线,现在地方政府还在想办法通过“人才”政策引进“房票”,争抢好房的剧情会一再上演,所以刚需还是多选多看早作打算吧!

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三四线风险在加大有下行趋势,刚需买房可暂时观望

抛开人口和产业这些老掉牙的观点不谈,我们就只看近期市场上的变化,又再次加重了我对三四线楼市的悲观。同样可以从两个方面观察:首先,钱正在从三四线城市流出。以恒大、碧桂园等企业为代表的房企从去年第四季度开始都在抢收,不惜用降价促销的方式尽快把三四线城市的货值变现,然后通过拿地的方式再次投入到一二线土地市场里。其次,在3月份的业绩会上,阳光城董事长朱荣斌表示,“回归一二线已是房企共识,未来一二线城市的竞争将会很激烈”,无独有偶,在此前的融创业绩发布会上,孙宏斌也表示过类似观点,为了规模三四线还会去,但是需要精挑细选。从这两位大佬的讲话我们基本可以断定未来三四线风险会逐渐放大,很快迎来萧条下跌也是大概率事件。

三四线风险在加剧且伴有下行趋势,因此刚需买房完全可以观望之后再做打算,一来观望后市发展,二来等待商业银行利率继续下调,毕竟现在很多城市首套房贷款利率还维持在高位,我们估计至少在今年内会重回基准利率,这对于刚需来说可以节省很大成本。

笔者不止一次强调,房地产原有的格局正在被打破,新的格局也正在加速建立,如果还一直沿用过去的眼光和经验看当下的房地产市场势必会付出惨重的代价,尤其是炒房者和开发商。“8年以后房子如葱”或许未必,但是随着调控的不断深入以及新面貌的重现,相信“房子是用来住的”这句话会成为现实。只是不是以每个人都买得起房的方式,不同的人群可以有不同的选择,有大把钞票可以选择住豪宅,腰包不鼓的可以选择保障性住房,再不济租房生活也可以啊。


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